(1).jpg)
Регистрация недвижимости. Новые требования с 1 марта
Директор и основатель юридической компании "Форлекс". Председатель НКО "Просвещение и прогресс"
специально для ГАРАНТ.РУ
Главное изменение 2025 года, которое коснется абсолютно всех владельцев земельных участков, – это необходимость установления их границ при совершении регистрационных действий. Если земельный участок будет продаваться, дариться или передаваться по наследству, то без межевания границ, согласно новой редакции закона, в регистрации такого объекта будет отказано. Соответствующие поправки внесли в ч. 8 ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (прим. – включены пункты 8 и 9).
Но не стоит опасаться, что в МФЦ образуются очереди, а кадастровые инженеры не смогут разгрести навалившиеся на них дела и будут завышать цены. Отсутствие межевания границ у участка – это хоть и частая проблема, но уже не такая повальная, как раньше, поэтому данные изменения вполне лояльны к владельцам земельных участков.
Подталкивая граждан к межеванию границ земельных участков законодатель, с одной стороны, наводит порядок в земельных отношениях, а, с другой стороны, бережет и самих собственников. Ведь само по себе зарегистрированное право на земельный участок без установления границ не делает участок материально оформленной вещью.
На практике до сих пор есть те, у кого зарегистрировано право собственности на земельный участок, но границы владений не установлены ни путем межевания, ни фактически. То есть, земельные участки таких собственников висят как бы в воздухе, их нет в натуре и их нет на кадастровой карте. Обращаясь к кадастровым инженерам за установлением границ участков на местности, такие собственники сталкиваются с проблемой занятости участков другими владельцами и отсутствием возможности куда-то вместить свой участок, так как вся территория уже занята.
В суде, указывая на то, что право собственности на участок зарегистрировано, потенциальными землепользователями предпринимаются попытки оспорить границы тех земельных участков, которые уже установлены. Но решения суды принимают не в их пользу, так как те, кто своевременно установил границы своих участков, действовали добросовестно и оснований лишать их собственности нет. В общем и целом у собственников, которые не определили местоположение своего земельного участка ни фактически, ни на кадастровой карте, складывается странная ситуация. Есть зарегистрированное право собственности на земельный участок, есть обязанность платить земельный налог, а самого участка фактически нет (например, такая проблема привела к спору, в котором заявителю отказали: Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 20 апреля 2017 г. по делу № 11-4436/2017).
Конечно, о межевании границ своего участка думать нужно было самостоятельно, но так как это определенные затраты и их нести в нашей стране никто не любит, законодатель с 1 марта 2025 года снова немного усиливает давление на собственников земельных участков путем указания на обязательное установление границ земельных участков при регистрации прав на них.
Необходимость освоения земельного участка
 |
| © zephyr18 / Фотобанк 123RF.com |
Самое спорное требование – это необходимость освоения земельных участков. Ранее проблема была в отсутствии регламентации понятия "освоение" и конкретных сроков неосвоения и неиспользования земельных участков. Теперь, с 1 марта 2025 года вступает в силу закон, который обязывает собственников земельных участков из земель поселений обязательно заниматься освоением участков в течение трех лет. Изменения внесены в Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ). Так, в Федеральном законе от 8 августа 2024 г. № 307-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 23 Федерального закона "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в статье 1 предусмотрено дополнение Земельный кодекс РФ ст. 85.1.
При этом сразу же уточняется, что под освоением понимаются не только мероприятия, направленные на приведение земельного участка в состояние, пригодное для его использования, но и соответствие его использования разрешенному виду. Тенденция, когда земельные участки сельскохозяйственного назначения приобретаются для предпринимательской деятельности, несвязанной с разрешенным видом использования земельных участков (в частности, для организации контактных зоопарков, различных баз отдыха, гостиниц и хостелов и прочего), имеет место по всей России, что подтверждается и судебной практикой (например, в Постановлении Верховного Суда РФ от 4 июля 2022 г. № 5-АД22-50-К2 были оставлены без изменения постановление и судебные акты о привлечении к ответственности за указанное нарушение). Теперь требования к таким нарушителям ужесточаются.
Многие дачники и садоводы выдохнули, когда прочитали пример выше, но и их эта норма также касается. Даже если участок используется в соответствии с разрешенным видом использования и он предназначен для садоводства, требования по его освоению также будут иметь силу.
С 1 марта вступают в силу изменения, которые касаются и дачников, а именно ст. 23 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", дополняется частью 5, в которой уточняется, что к садовым земельным участкам и огородным земельным участкам независимо от их принадлежности к определенной категории земель применяются предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации положения об освоении земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов. Перечень мероприятий по освоению садовых земельных участков и огородных земельных участков, а также признаки неиспользования таких земельных участков устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Закономерный вопрос, который возникает, – это правовые последствия нарушения порядка освоения, а также использования земельного участка не в соответствии с разрешенным видом его использования.
КСТАТИ
Статья 8.8 КоАП РФ устанавливает такие правовые последствия в виде штрафа.
Неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества, в указанных целях в случае, если обязанность по использованию такого земельного участка в течение установленного срока предусмотрена федеральным законом, влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на должностных лиц – от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц – от 3 до 5 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее четырехсот тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на должностных лиц – от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей; на юридических лиц – от четырехсот тысяч до семисот тысяч рублей.
6 ноября 2024 года Конституционный суд РФ вынес Постановление №50-П, в котором признал ч.3 ст. 8.8. КоАП РФ не конституционной, пока не будет установлен срок неиспользования земельного участка. С 1 марта 2025 года будет установлен трехлетний срок освоения земельного участка, следовательно, норма снова станет конституционной и будет работать.
Следует отметить, что трехлетний срок освоения возник совсем неслучайно, в ст. 284 ГК РФ данный период нецелевого использования закреплен довольно давно, поэтому законодатель также продолжает давно устоявшийся подход к регулированию земельных правоотношений, но конкретизирует его.
Приведут ли к изъятию земельных участок нововведения, которые вступают в силу с 1 марта 2025 года, еще предстоит узнать. Сама же процедура изъятия при нецелевом использовании земельных участков установлена Гражданским кодексом РФ (ст. 284,285,286 ГК РФ), поэтому при желании правоприменителей изъять земельные участки за изложенные нарушения возможно.
Вполне логично, что помимо внесения изменений, касающихся обязательного межевания, а также уточнения норм с точки зрения разрешенных видов использования земельных участков, законодатель также расширил полномочия по земельному надзору.
Так, с 1 марта 2025 года при осуществлении государственного земельного надзора появится возможность выдать предписание об устранении выявленных нарушений не только после оформления акта контрольного (надзорного) мероприятия, но и уже на стадии осуществления контроля (ч.5 ст. 71 ЗК РФ).
Итогом изменений, которые вступают в силу с 1 марта 2025 года, будет возможность усиления контроля со стороны муниципальной и государственной властей в области землепользования, а также конкретизация требований к порядку освоения земельных участков с возможностью уточнения критериев освоения земельных участков Правительством в оперативном порядке.
С вступлением в силу новых поправок у собственников строений, зданий, сооружений, находящихся на земельных участках, принадлежащих на праве собственности муниципалитету или государству,возникнет обязанность надлежащего оформления отношений по пользованию земельным участком либо на праве аренды, либо в порядке выкупа (п.7.1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"). Большинство собственников строений не предпринимало мер для оформления земельных участков, так как никакой практической необходимости в этом не было. Препятствий собственникам в пользовании сооружениями и зданиями никто не чинил, поэтому оформлять право зачастую и не требовалось, так как это влечет за собой расходы в виде арендной платы, выкупной стоимости, а также налога на имущество, если земельный участок перешел в собственность. Теперь уклониться от этих расходов и отчислений у собственников зданий не получится.
Вообще, законодатель недвусмысленно дает понять, что отсутствие налоговых отчислений, которые возникают у собственника имущества, является отрицательным фактором. Пополнение бюджета – это тоже одна из постоянных тенденций, которая созвучна и повышению размера пошлин при регистрации прав на недвижимость с 1 января 2025 года. Поэтому указанные выше требования направлены, в том числе, и на реализацию публичных интересов в сфере налогообложения.
Государство более не позволит экономить и застройщикам
В этой же связи с 1 марта 2025 года меняются требования к застройщикам, которые теперь обязаны сдавать документы на регистрацию при оформлении прав на объекты долевого строительства (ч. 6 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
Раньше это действие застройщики оставляли на откуп участникам долевого строительства, которые порой не спешили сдавать документы, экономя на налоге на имущество, обязанность уплаты которого возникает с момента государственной регистрации права собственности. Также, одним из примеров экономии была ситуация, при которой участник долевого строительства в статусе юридического лица или юридического лица-подрядчика, с которым застройщик рассчитывался с объектом долевого строительства, попросту не регистрировал свое право на объект, передавая объект по договорам уступки права требования, что также позволяло экономить на государственной пошлине за регистрацию права собственности.
Еще немаловажное нововведение касается застройщиков, которые зарабатывали на машино-местах и прочих вспомогательных помещениях. Застройщики их не передавали по договорам долевого участия в строительстве и продавали их уже после сдачи дома, но при этом свое право собственности на них не оформляли, а, значит, не платили пошлину за регистрацию и налоги на имущество. Теперь так сделать не получится и оформить право собственности придется, так как застройщик в срок не позднее шести месяцев с даты осуществления государственного кадастрового учета многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости должен направить в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации права собственности на входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства помещения и машино-места, создание которых осуществлялось без привлечения средств участников долевого строительства (в отношении которых отсутствуют заключенные договоры участия в долевом строительстве) и иных лиц (ч. 7 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
Правки также коснулись возможности направления заявлений в электронной форме, например, теперь юридические лица в обязательном порядке подают заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, а также прилагаемые к ним документы в орган регистрации прав только в форме электронных документов, за исключением некоторых сделок с физическими лицами. К слову, регистрация договоров долевого участия с 1 марта 2025 года, согласно введенной в закон ч. 1.6 ст. 18 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", осуществляется только на основании электронных документов.
Несоблюдение электронной формы подачи заявлений является основанием для возврата документов без рассмотрения, согласно п.1.2 ст. 25 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Изменения затронут и индивидуальное строительство
Тут можно констатировать определенное облегчение требований к индивидуальной застройке и уточнение, для каких объектов не требуется проектная документация. Теперь проектная документация не требуется не только для индивидуального жилищного строительства и садового дома, но и для гаража и хозяйственных построек (при строительстве или реконструкции гаражей и хозяйственных построек на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также строительства или реконструкции гаражей на земельных участках, предназначенных для строительства гаражей для собственных нужд) (ч. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ)).
В ч. 12-15 ст. 52 ГрК РФ уточнен порядок окончания строительства. Если для строительства или реконструкции здания или сооружения не требуются получение разрешения на строительство и (или) подготовка проектной документации, строительство или реконструкция здания или сооружения (помещений или машино-мест в таких здании или сооружении) считаются завершенными со дня осуществления их государственного кадастрового учета.
Такой порядок возможен и для жилыхи садовых домов, строительство или реконструкция которых осуществлялись без получения уведомления, при условии, что строительство или реконструкция указанных объектов без получения такого уведомления допускаются федеральным законом.
Выводы.
После длительного адаптационного периода, когда межевание было необходимым, но все же необязательным для совершения сделок и иных регистрационных действий, законодатель подводит черту и не оставляет возможности земельным участкам существовать в абстрактной форме без точного определения границ при совершении сделок с ним. До сих пор отсутствие межевания при наличии регистрации права собственности на земельный участок порождает судебные споры в сфере земельных отношений, поэтому такой подход представляется вполне обоснованным. Аналогичная тенденция касается и объектов недвижимости, относящихся к помещениям и строениям, которые должны иметь соответствующий технический план.
Следует отметить, что законодатель и тут не создает каких-то радикальных условий, которые вынуждают всех собственников одномоментно решать вопросы установления границ путем межевания, а также подготовкой технического плана для помещений и строений, оставляя такую необходимость только в момент осуществления государственного учета, то есть, например, при совершении сделок.
Резюмируя, можно сделать вывод, что поправки в законодательство, которые уже вступили в силу с 1 марта 2025 года, продолжают многолетний подход, применяемый законодателем в регулировании отношений в сфере недвижимости, каких-либо резких шагов в этом отношении не предпринимается, поэтому осложнений для владельцев и собственников недвижимости не прогнозируется. Порядок регистрационных действий и кадастрового учета недвижимости становится более системным и понятным, что позволит устранить потенциальные споры между субъектами правоотношений.
